Remedii ale proprietarului fata de incidenta dreptului de preferinta al chiriasului la incheierea unui nou contract de inchiriere

  Dispozitii legale incidente:

    

•     Potrivit prevederilor art. 1828 din Noul Cod Civil (NCC): „(1) La incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei, chiriasul are, la conditii egale, drept de preferinta. El nu are insa acest drept atunci cand  nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare.”

•    Potrivit prevederilor art. 132 din Legea de aplicare a Noului Cod Civil, „Dreptul de preferinta al chiriasului prevazut la art. 1.828 din Codul civil se aplica pentru orice contract de inchiriere  incheiat in legatura cu aceeasi locuinta  sau cu o partea din aceasta:

a)dupa cel mult 3 luni de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mare de un an;

b)dupa cel mult o luna de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost a fost mai mare sau egala cu o luna;

c)dupa cel mult 3 zile de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mica de o luna.”

Prin urmare, in situatia in care Contractul de Inchiriere a fost incheiat pentru o perioada mai mare de un an, rezulta ca actualul Chirias beneficiaza de un drept de preferinta pentru orice contract de inchiriere incheiat dupa cel mult 3 luni de la data incetarii Contractului.

•      La o prima analiza, textul de lege mentionat mai sus are in vedere doar imobilele cu destinatie de locuinta, insa art. 1778 alin. (3) NCC extinde sfera de aplicare a art. 1828 si la locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist (de exemplu, sediul sau punctul de lucru al unei societati comerciale). Adica regula are o aplicabilitate mai larga decat imobilele cu destinatia de locuinta.

•     Asadar, potrivit prevederilor art. 1778 alin.3 din Noul Cod Civil „locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist este supusa prevederilor prezentei sectiuni, precum si dispozitiilor art. 1824-1831”.

Remedii ale Proprietarului fata de incidenta dreptului de preferinta al Chiriasului la incheierea unui nou contract de inchiriere:

1. Proprietarul poate inchiria, la conditii egale, bunul imobil ce formeaza obiectul Contractului de Inchiriere, dupa expirarea unui termen de 3 (trei) luni de la data incetarii Contractului de Inchiriere incheiat cu actualul Chirias.
2. Actualul Chirias poate pierde dreptul de preferinta in situatia in care nu si-a executat obligatiile conform Contractului.
3. Subliniem faptul ca, dreptul de preferinta se poate exercita doar „la conditii egale”.

De exemplu, s-a opinat in doctrina juridica recenta, faptul ca nu exista conditii egale, daca cuantumul chiriei lunare este stabilit la un nivel identic, dar noul locatar ofera plata in avans pe 6 luni. Astfel, Proprietarul are la dispozitie ca si remediu, posibilitatea de a solicita plata unui avans, chiar daca mentine cuantumul chiriei, situatie in care, nu am fi in prezenta unui contract de inchiriere in conditii egale.