Potrivit prevederilor art.1819
din Noul Cod Civil, “desfiintarea dreptului care permite locatorului sa asigure
folosinta bunului inchiriat determina incetarea de drept a contractului de
locatiune”, dar potrivit prevederilor al.2 din Codul Civil “(…) locatiunea va
continua sa produca aceleasi efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului
pe durata stipulata de parti, fara a se depasi un an de la data desfiintarii
titlului locatorului, insa numai daca locatarul a fost de buna-credinta la
incheierea locatiunii.”
Potrivit principiului resoluto jure dantis resolvitur jus
accipientis, desfiintarea titlului locatorului duce la desfacerea
contractului de locatiune.
Un element de noutate in
incetarea contractului de locatiune, il reprezinta introducerea unei exceptii
de la regula incetarii contractului ca urmare a desfiintarii titlului
locatorului asupra bunului dat in locatiune. Astfel, doar in cazul in care
locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii, contractul de
locatiune va continua sa produca efecte si dupa desfiintarea titlului
locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se putea depasi insa un an de
la data desfiintarii titlului locatorului.
Legiuitorul nu impune obligativitatea
inscrierii in Cartea Funciara a contractului de inchiriere, ci ofera optiunea
notarii acestuia, iar in opinia noastra, notarea contractului vine in sprijinul
prezumtiei de buna-credinta a locatarului, in situatia desfiintarii ulterioare
a titlului locatorului. Potrivit prevederilor art.900 N.C.Civ. daca se noteaza
in cartea funciara un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca
dreptul exista in folosul ei, iar dreptul de folosinta este enumerat de
prevederile art.551 ale aceluiati act normativ, printre drepturile reale.
Dovada contrara se poate face numai in cazurile expres prevazute la art.887
N.C.civ., sau pe calea actiunii in rectificare.
De asemenea, prin art.902 al.1
pct.19 N.C.Civ. se statueaza obligativitatea inscrierii in Cartea Funciara a
actiunilor privind apararea drepturilor reale, ca unica masura de
opozabilitatea a acestora fata de terti. Ori, in situatia in care la data
incheierii contractului de inchiriere, litigiul avand ca obiect revendicarea bunului
imobil nu era inscris in Cartea Funciara, in mod legitim putem prezuma
buna-credinta a chiriasului.
Pe de alta parte, se impune a
preciza faptul ca, nici Noul Cod Civil, la fel ca cel din 1864, nu-si propune
sa ofere o definitie legala a conceptului de buna-credinta.
In art.1170 din Noul Cod Civil,
se arata ca, partile trebuie sa actioneze cu buna-credinta atat la negocierea
si inchirierea contractului, cat si pe tot timpul executarii sale. Ele nu pot
inlatura sau limita aceasta obligatie.
Spre deosebire de regulile aplicabile contractului de
locatiune, in cazul contractului de inchiriere a locuintei, evacuarea
locatarului se poate face doar pe baza unei hotarari judecatoresti (art.1831
din Noul Cod Civil).
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu