sâmbătă, 29 decembrie 2012

Incetarea contractului de inchiriere ca urmare a desfiintarii titlului proprietarului



Potrivit prevederilor art.1819 din Noul Cod Civil, “desfiintarea dreptului care permite locatorului sa asigure folosinta bunului inchiriat determina incetarea de drept a contractului de locatiune”, dar potrivit prevederilor al.2 din Codul Civil “(…) locatiunea va continua sa produca aceleasi efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se depasi un an de la data desfiintarii titlului locatorului, insa numai daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii.”

Potrivit principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, desfiintarea titlului locatorului duce la desfacerea contractului de locatiune.

Un element de noutate in incetarea contractului de locatiune, il reprezinta introducerea unei exceptii de la regula incetarii contractului ca urmare a desfiintarii titlului locatorului asupra bunului dat in locatiune. Astfel, doar in cazul in care locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii, contractul de locatiune va continua sa produca efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se putea depasi insa un an de la data desfiintarii titlului locatorului.

Legiuitorul nu impune obligativitatea inscrierii in Cartea Funciara a contractului de inchiriere, ci ofera optiunea notarii acestuia, iar in opinia noastra, notarea contractului vine in sprijinul prezumtiei de buna-credinta a locatarului, in situatia desfiintarii ulterioare a titlului locatorului. Potrivit prevederilor art.900 N.C.Civ. daca se noteaza in cartea funciara un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei, iar dreptul de folosinta este enumerat de prevederile art.551 ale aceluiati act normativ, printre drepturile reale. Dovada contrara se poate face numai in cazurile expres prevazute la art.887 N.C.civ., sau pe calea actiunii in rectificare.

De asemenea, prin art.902 al.1 pct.19 N.C.Civ. se statueaza obligativitatea inscrierii in Cartea Funciara a actiunilor privind apararea drepturilor reale, ca unica masura de opozabilitatea a acestora fata de terti. Ori, in situatia in care la data incheierii contractului de inchiriere, litigiul avand ca obiect revendicarea bunului imobil nu era inscris in Cartea Funciara, in mod legitim putem prezuma buna-credinta a chiriasului.

Pe de alta parte, se impune a preciza faptul ca, nici Noul Cod Civil, la fel ca cel din 1864, nu-si propune sa ofere o definitie legala a conceptului de buna-credinta.

In art.1170 din Noul Cod Civil, se arata ca, partile trebuie sa actioneze cu buna-credinta atat la negocierea si inchirierea contractului, cat si pe tot timpul executarii sale. Ele nu pot inlatura sau limita aceasta obligatie.

Spre deosebire  de regulile aplicabile contractului de locatiune, in cazul contractului de inchiriere a locuintei, evacuarea locatarului se poate face doar pe baza unei hotarari judecatoresti (art.1831 din Noul Cod Civil).

Niciun comentariu:

Trimiteți un comentariu