Obligatia de plata a impozitului pe transferul dreptului de proprietate in situatia adjudecarii unui bun imobil

Foarte des in practica adjudecatarului i se solicita de catre registratorul de carte funciara sa efectueze dovada platii impozitului pe transferul dreptului de proprietate, desi nu este cel ce obtine un venit din tranferul dreptului de proprietate in sensul prevederilor art. 77 indice 1 al. 6 Cod Fiscal. 

Astfel, daca adjudecatarul nu achita acest impozit, majoritatea Birourilor de Carte Funciara resping pe acest considerent cererile de inscriere a dreptului adjudecatarului. 

In cele ce urmeaza voi incerca sa argumentez o opinie contrara bazata chiar pe jurisprudenta instantelor ce au judecat plangeri impotriva unor astfel de incheieri de carte funciara.

Conform prevederilor art. 77 indice 1 al. 6 din Codul Fiscal, prevederi potrivit carora: ”(...)Pentru alte proceduri decat cea notariala sau judecatoreasca contribuabilul are obligatia de a declara venitul obtinut in maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, in vederea calcularii impozitului. Pentru inscrierea drepturilor dobandite in baza actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de mostenitor sau, dupa caz, a hotararilor judecatoresti si a altor documente in celelalte cazuri, registratorii de la birourile de carte funciara vor verifica indeplinirea obligatiei de plata a impozitului prevazut la alin. (1) si (3) si, in cazul in care nu se va face dovada achitarii acestui impozit, vor respinge cererea de inscriere pana la plata impozitului.”.

 Rationamentul potrivit caruia in cazul adjudecarii, plata impozitului pe transferul dreptului de proprietate ar fi datorat de catre adjudecatar a fost in mod constant infirmat de jurisprudenta instantelor de judecata, sens in care indic urmatoarele hotarari judecatoresti: Decizia civila nr. 956/16.05.2012 a Tribunalului Iasi, Decizia civila nr. 834A din data de 4 octombrie 2011, Tribunalul Bucuresti; Sentinta civila nr. 2235 a Judecatoriei Onesti-irevocabila, Sentinţa civilă nr. 448/18.02.2010 a Judecatoriei Tecuci-irevocabila. 

Astfel, conform interpretarii oferite de practica judiciara majoritara, adjudecatarul nu are obligatia, conform legii, de a achita impozitul pentru dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat si, prin urmare, dobandirea imobilului respectiv de catre adjudecatar trebuie inscrisa in Cartea Funciara chiar daca acesta nu poate face dovada achitarii acestui impozit.  

Potrivit art. 516 pct. 8 C. pr. civ., actul de adjudecare reprezinta titlu de proprietate, care se va preda dobanditorului spre a servi ca titlu de proprietate si pentru a fi inscris in cartea funciara. Asadar, actul de adjudecare reprezinta inscrisul ce face dovada dreptului de proprietate al adjudecatarului asupra imobilului in litigiu, urmare a procedurii de vanzare silita. Mai mult, in speta inscrisul indeplineste conditiile prevazute de art. 48 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 pentru inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra imobilului mentionat: a)este incheiat cu respectarea formelor prevazute de lege; b) indica numele partilor; c) individualizeaza imobilul printr-un identificator unic; d) este insotit de un extras de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini care a stat la baza intocmirii actului. 

 De asemenea, potrivit art. 77Ind.1 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, la transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza impozit. In aplicarea acestui text, art. 151 ind2 din Norma metodologica de aplicare a Legii nr. 571/2003, defineste notiunea de „contribuabil” ca fiind persoana fizica careia ii revine obligatia de plata a impozitului. In cazul transferului dreptului de proprietate sau a dezmembramintelor acestuia prin acte juridice intre vii, contribuabil este cel din patrimoniul caruia se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele acestuia: vanzatorul, credirentierul, transmitatorul in cazul contractului de intretinere, al actului de dare in plata, al contractului de tranzactie, etc. 

 Adjudecatarul dobandind dreptul de proprietate asupra imobilului ca efect al executarii silite a debitorului, nu se circumscrie notiunii de „contribuabil” prevazuta de art. 771 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal si de art. 1512 din Norma metodologica de aplicare a Legii nr. 571/2003. Mai mult, in conformitate cu art. 152 ind. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Codului fiscal, contribuabilul (persoana care are obligatia de plata a impozitului) „este cel din patrimoniul caruia se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele acestuia: vanzatorul, credirentierul (…)”. 

 Cu alte cuvinte, potrivit dispozitiilor legale in materie, persoana obligata sa plateasca impozitul la transferul dreptului de proprietate este vanzatorul, iar nu cumparatorul, actul de adjudecare indeplinind formalitatile prevazute de lege in vederea inscrierii in cartea funciara a dreptului real. In aceasta situatie, ANAF poate urmari, prin organele proprii de executare silita, pe fostul proprietar, neputand constitui in niciun caz un motiv de refuz de inseriere in cartea funciara a dreptului de proprietate al subsemnatei. 

 Dispozitiile legale invocate sunt prevazute in capitolul "veniturile din transferul proprietatii imobiliare din patrimoniul personal", fapt din care rezulta ca obligatia de plata a impozitului reglementata prin acest text de lege este conditionata de obtinerea unui venit de catre transmitatorul dreptului de proprietate la transferul dreptului de proprietate prin acte juridice intre vii ce implica, conform Codului civil, o manifestare de vointa facuta cu intentia de a produce efecte juridice. Ori, in situatia dobandirii dreptului de proprietate prin adjudecare, transmiterea proprietatii imobiliare s-a realizat de la debitor la adjudecatar in cadrul procedurii executarii silite, astfel incat persoana din patrimoniul careia a fost transferat imobilul nu a obtinut un venit rezultat dintr-un act la baza caruia sa fi stat manifestarea sa de vointa. In concluzie, dispozitia legala mentionata mai sus este aplicabila numai în cazurile prevazute de alin. 1 si 3 ale articolului 77 ind. 1 Cod Fiscal, nu insa si in cazul petentei. 

 A conditiona intabularea dreptului de proprietate al petentei de realizarea platii impozitului de catre debitor, ar plasa petenta intr-o situatie imposibila: petenta este titulara dreptului de proprietate asupra unui imobil dobandit prin licitatie publica, dar nu poate exercita acest drept deoarece persoana care are obligatia legala de a achita impozitul aferent transferului acestui imobil nu are nici un interes sa faca acest lucru. 

 Fata de invocarea prevederilor art. 77 ind. 1 din Legea 571/2003 ca motiv de respingere a cererii de intabulare, o alta instanta admitand cererea si dispunand in sarcina biroului de carte funciara obligatia de a inscrie dreptul de proprietate dobandit prin adjudecare,# a apreciat ca aceasta obligatie de a solicita dovada achitarii impozitului pe transferul dreptului de proprietate revine registratorilor numai atunci cand este vorba de transferul dreptului de proprietate in mod voluntar, nu si cand este vorba de instranari silite, deoarece în cadrul acestora nu se poate vorbi de venituri obţinute din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, asa cum sunt ele definite de art. 77 ind. 1 alin. 1 din Legea nr.571/2003. 

 In speta dreptul de proprietate asupra imobilului se dobandeste printr-un act de adjudecare, act specific executarii silite, ceea ce presupune ca transferul dreptului de proprietate nu s-a facut benevol, voluntar, cu scopul de a se obtine vreun venit în urma acestui transfer. Mai mult decat atat, potrivit dispozitiilor art. 4 din Anexa 4 a Ordinului Ministrului Economiei si Finantelor si al Ministrului Justitiei nr. 1706/1889/C/2008, decizia de impunere privind venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, in situatia in care transferul se realizeaza prin alta procedura decat cea notariala sau judecatoreasca, se emite în 2 (doua) exemplare din care: unul se transmite prin posta cu confirmare de primire sau se inmaneaza personal contribuabilului sub semnatura, un exemplar se arhiveaza la dosarul contribuabilului. 

Drept urmare, decizia de impunere este comunicata doar contribuabilului (fostul proprietar), nu si adjudecatarului, chiar si in situatia in care respectiva decizie este emisa in baza documentatiei depusa de catre adjudecatar. Astfel, obtinerea deciziei de impunere si plata acesteia nu sunt obligatii ale adjudecatarului, ci numai ale fostului proprietar. Intrucat decizia de impunere nu se comunica si adjudecatarului, este evident ca adjudecatarul nu este în masura sa o prezinte la Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara si cu atat mai putin nu are obligatia de a o plati. Totodata organul fiscal se considera a fi înstiintat despre transferul proprietatii prin depunerea de catre adjudecatar la organul fiscal competent a declaratiilor fiscale si a actelor aferente adjudecarii, conform dispozitiilor art. 254 alin 5 din Codul fiscal, fapt confirmat ulterior de eliberarea certificatului fiscal ce se anexeaza documentatiei de înregistrare a dreptului de proprietate în Cartea Funciara, astfel încât obligatia legala a cumparatorului (adjudecatarul), prevazuta de art. 151 din Normele Metodologice de a plicare a Codului Fiscal, apare ca fiind indeplinita. 

 De asemenea, potrivit art. 1 din Protocolul Aditional la Conventia pentru apararea Drepturilor Omului si a Libertatilor fundamentale, ratificata de România, "orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea lucrurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international." 

 De asemenea in practica CEDO se retine ca este excesiv sa fie obligata partea care justifica un drept de proprietate si care a efectuat o serie de demersuri juridice pentru realizarea lui sa fie obligata sa promoveze noi actiuni pentru a putea a exercita acest drept. (Brumarescu c. Romanaiei-cererea nr. 28342/95 ). Un eventual refuz al inscrierii dreptului de proprietate pentru lipsa dovezii platii impozitului de catre un tert constituie o atingere grava dreptului de proprietate, dispozitie incompatibila cu dispozitiile art. 1 din Protocolul 1 la Conventie. Practic, situatia in care se afla petenta creeaza o stare grava de incertitudine cu privire la dreptul de a dispune de bunul sau (pentru care este necesara intabularea), intrucit exercitarea dreptului de proprietate este plasata sub conditia ca o alta persoana (fostul proprietar) sa isi indeplineasca obligatiile fiscale, fapt care ar putea sa nu fie niciodata indeplinit.