Evacuarea chiriasului dupa desfiintarea titlului locatorului, in ipoteza in care, contractul de locatiune a fost inscris in cartea funciara

Analiza din perspectiva Noului Cod Civil

I. Aspecte privind notarea in cartea funciara a contractului de locatiune, dupa intrarea in vigoarea a noului Cod Civil

Potrivit prevederilor art.902 din Noul Cod Civil, drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevazute la art.876 al.2 devin opozabile tertilor, exclusiv prin notare, daca nu se dovedeste ca au fost cunoscute pe alta cale, in afara cazului in care din lege rezulta ca simpla cunoastere a acestora nu este suficienta pentru a suplini lipsa de publicitate.

Conform aliniatului 2 pct.6 al articolului anterior enuntat, in afara altor cazuri prevazute de lege, este supus notarii in cartea funciara si contractul de locatiune.

Intrarea in vigoarea a prevederilor Noului Cod Civil, nu a abrogat in toatalitate prevederile Legii nr.7/1996, astfel ca acesta mentine, in parte, sistemul propus de Legea nr.7/1996. Asadar, procedura de inscriere in cartea funciara va fi guvernata in continuare de Legea 7/1996 iar conditiile de inscriere si efectele inscrierii vor fi guvernate de Cod.

Inscrierea in cartea funciara se realizeaza, in lipsa unor prevederi contrarea ale legii speciale, potrivit prevederilor art.888 din Noul Cod Civil, asa cum a fost modificat ulterior prin Legea nr.71/2001, in baza unui inscris autentic notarial, a unei hotarari judecatoresti ramasa definitiva, a certificatului de mostenitor sau in baza unui alt act emis de autoritatile administrative, in cazurile in care legea prevede aceasta.


II.Incetarea contractului de inchiriere ca urmare a desfiintarii titlului proprietarului, in ipoteza in care litigiul cu privire la imobil nu a fost notat in cartea funciara


Potrivit prevederilor art.1819 din Noul Cod Civil, “desfiintarea dreptului care permite locatorului sa asigure folosinta bunului inchiriat determina incetarea de drept a contractului de locatiune”, dar potrivit prevederilor al.2 din codul civil “(…) locatiunea va continua sa produca aceleasi efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se depasi un an de la data desfiintarii titlului locatorului, insa numai daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii.”

Potrivit principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, desfiintarea titlului locatorului duce la desfacerea contractului de locatiune.

Un element de noutate in incetarea contractului de locatiune, il reprezinta introducerea unei exceptii de la regula incetarii contractului ca urmare a desfiintarii titlului locatorului asupra bunului dat in locatiune. Astfel, doar in cazul in care locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii, contractul de locatiune va continua sa produca efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se putea depasi insa un an de la data desfiintarii titlului locatorului.

Pentru a opera prezumtia de buna-credinta ar trebui ca locatorul sa-si noteze in cartea funciara, contractul de locatiune, imediat dupa incheierea sa.

Mai mult, potrivit prevederilor art.900 N.C.Civ. daca se noteaza in cartea funciara un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei, iar dreptul de folosinta este enumerat de prevederile art.551 ale aceluiasi act normativ, printre drepturile reale. Dovada contrara se poate face numai in cazurile expres prevazute la art.887 N.C.civ., sau pe calea actiunii in rectificare.

De asemenea, prin art.902 al.1 pct.19 N.C.Civ. se statueaza obligativitatea inscrierii in CF a actiunilor privind apararea drepturilor reale, ca unica masura de opozabilitatea a acestora fata de terti.

Pe de alta parte, se impune a preciza faptul ca, nici Noul Cod Civil, la fel ca cel din 1864, nu-si propune sa ofere o definitie legala a conceptului de buna-credinta.

In art.1170 din Noul Cod Civil, se arata ca, partile trebuie sa actioneze cu buna-credinta atat la negocierea si inchirierea contractului, cat si pe tot timpul executarii sale. Ele nu pot inlatura sau limita aceasta obligatie.

III.Evacuarea chiriasului ca urmare a desfiintarii titlului locatorului

Spre deosebire de regulile aplicabile contractului de locatiune, in cazul contractului de inchiriere a locuintei, evacuarea locatarului se poate face doar pe baza unei hotarari judecatoresti (art.1831 din noul Cod Civil).

Hotararea judecatoresaca de evacuare a chiriasului este de drept opozabila si se executa impotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fara titlu, impreuna cu chiriasul (art.1832 din noul Cod Civil).

Totusi, art.133 din Legea de punere in aplicare prevede ca persoanele care locuiesc impreuna cu chiriasul si acesta din urma nu se pot prevala de dispozitiile art.1831 si 1832 din noul Cod Civil pentru a se opune evacuarii silite ce opereaza in baza contractului de locatiune ce a dobandit caracter de titlu executoriu pentru evacuarea locatarului la incetarea contractului (prin incheierea in forma autentica sau sub semnatura privata si inregistrarea la organul fiscal competent).

Potrivit prevederilor art.1798 N.C.civ., asa cum a fost modificat prin art.190 pct.112 din Legea nr.71/2011-“contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata care au fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termene si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.”

Coroborand dispozitiile anterior amintite, in opiniile din doctrina recenta, s-a exprimat opinia potrivit careia, evacuarea chiriasului si a persoanelor care locuiesc impreuna cu chiriasul se poate face in baza unei hotarari judecatoresti doar atunci cand contractul de locatiune nu a fost incheiat in forma autentica sau sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent pentru a dobandi data certa. Chiriasul va ramane obligat la plata chiriei prevazute in contract pana la data eliberarii efective a locuinte, precum si la repararea prejudiciilor.

Asadar, fata de momentul desfiintarii titlului de proprietate al locatorului, daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea contractului de inchiriere, actiunea in evacuare nu va putea fi promovata decat dupa un an de la data la care titlul a fost desfiintat.